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¿Hasta cuándo dura mi contrato de alquiler?

Actualizado el . Revisado con la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en el BOE.

Aunque el contrato diga «un año», el alquiler de vivienda dura como mínimo cinco años (siete si el casero es una empresa). Después, si nadie avisa, se prorroga: tres años más si el mínimo venció antes del 15 de noviembre de 2026, y cinco (o siete) más desde esa fecha, con indemnización para el inquilino si el casero no renueva sin causa (Real Decreto-ley 28/2026). Escribe la fecha de inicio y te damos las fechas clave.

Calcula las fechas de tu contrato

La del contrato, o la de entrega de llaves si fue posterior (art. 9.1).
Si el contrato no dice nada, se entiende un año (art. 9.2).

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Las reglas, paso a paso

  1. Prórroga obligatoria. Si se pactó menos de 5 años (7 si el casero es persona jurídica), al vencer se prorroga por años hasta llegar a ese mínimo. Para el casero es obligatoria; el inquilino puede irse al final de cada año avisando con 30 días de antelación (art. 9.1).
  2. Prórroga tácita hasta el 14 de noviembre de 2026. Cumplidos los 5 o 7 años, si ninguna parte avisa de que no quiere renovar (el casero con 4 meses de antelación y el inquilino con 2), el contrato se prorroga por años hasta 3 más. El inquilino puede irse al final de cada año avisando con un mes (art. 10.1 en su redacción anterior). Los contratos que ya estén en esta prórroga el 15 de noviembre la agotan con estas reglas (disposición transitoria única del Real Decreto-ley 28/2026).
  3. Prórroga tácita desde el 15 de noviembre de 2026. Si el mínimo de 5 o 7 años vence desde esa fecha y nadie avisa (el casero con 6 meses de antelación, o 4 si el vencimiento es anterior al 15 de mayo de 2027; el inquilino con 2), el contrato se prorroga obligatoriamente 5 años más (7 si el casero es una empresa), y así sucesivamente (art. 10.1, redactado por el Real Decreto-ley 28/2026).
  4. Indemnización si el casero no renueva. Desde el 15 de noviembre de 2026, el casero que avise de que no renueva tiene que indemnizar al inquilino al entregar la vivienda: lo mayor entre 12 mensualidades calculadas con el valor superior del índice de precios de referencia de la vivienda y una mensualidad por cada año vivido en ella (si la vivienda no tiene valor en el índice, se usa la renta vigente). No hay indemnización si el casero, persona física, necesita la vivienda para él o su familia hasta el segundo grado, si el inquilino no la ha habitado más de 6 de los últimos 12 meses, si tiene otra vivienda en el municipio, si se firma un contrato nuevo o si rechaza una oferta de contrato nuevo de 5 o 7 años con la renta ajustada al art. 17.6. Las causas tienen que constar en el aviso (art. 10.2). Los avisos hechos antes del 7 de octubre de 2026 no generan indemnización (disposición transitoria única). Calcula la indemnización.
  5. Desistimiento. Pasados 6 meses, el inquilino puede irse cuando quiera avisando con 30 días. Si el contrato lo prevé, debe una mensualidad por cada año que falte, o la parte proporcional (art. 11).

Los plazos por meses o años se cuentan de fecha a fecha; si el mes final no tiene ese día, el plazo acaba el último día del mes (art. 5.1 del Código Civil).

Excepciones que conviene conocer

  • Necesidad del casero. Si el casero es una persona física y el contrato lo dice expresamente, pasado el primer año puede recuperar la vivienda para él o sus familiares de primer grado avisando con 2 meses (art. 9.3).
  • Prórroga extraordinaria de hasta 2 años. Si el contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028 (o acaba su prórroga tácita) y el inquilino está al corriente de pago, puede pedir hasta dos años más, por años, en las mismas condiciones; el casero tiene que aceptarlo salvo excepciones (disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026). Requisitos y carta para pedirla.
  • Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad. Al terminar la prórroga obligatoria o la tácita, el inquilino en situación de vulnerabilidad acreditada por los servicios sociales puede pedir un año más; si el casero es un gran tenedor, tiene que aceptarlo (art. 10.2; desde el 15 de noviembre de 2026, art. 10.5).
  • Zona tensionada. Si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado declarada, el inquilino puede pedir prórrogas anuales de hasta 3 años más (art. 10.3; desde el 15 de noviembre de 2026, art. 10.6).
  • Alquiler de vivienda temporal. Desde el 8 de octubre de 2026 tiene que durar más de 31 días y, como regla, no más de 12 meses, y el contrato debe decir la causa real del desplazamiento (trabajo, estudios…). Sin causa, o si se encadenan más de dos contratos temporales, se considera alquiler de vivienda habitual con todos sus plazos (arts. 7.2 y 9 bis, añadidos por el Real Decreto-ley 29/2026).
  • Contratos anteriores al 6 de marzo de 2019: tienen otros plazos mínimos y esta calculadora no los cubre.

Última hora, 7 de octubre de 2026. El BOE publica hoy dos decretos-leyes de vivienda: el 29/2026 (en vigor el 8 de octubre: prórroga extraordinaria de 2 años, tope del 2 % a las subidas, vivienda temporal) y el 28/2026 (en vigor el 15 de noviembre: prórroga tácita de 5 años e indemnización). La calculadora aplica ya las dos redacciones según la fecha de tu contrato. El Congreso tiene que convalidarlos en 30 días; si no, lo actualizaremos. Mira las novedades.

¿Y cuánto puede subir la renta cada año?

Depende de lo que diga el contrato y de cuándo se firmó: con el tope del IRAV o del IPC. Calcúlalo con la calculadora de la subida del alquiler.

Fuentes

Esta calculadora es orientativa y no constituye asesoramiento legal. Si tu caso es especial, consulta con un profesional.