El casero no arregla: carta para exigir reparaciones

El casero tiene que hacer todas las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable, sin subir la renta (art. 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Desde el 8 de octubre de 2026, si no las hace, el inquilino puede requerírselas por escrito con un presupuesto y, si en 15 días no responde o se niega sin motivo, hacerlas él y descontar su importe de las rentas siguientes (art. 21.5, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026). Aquí tienes la carta y los pasos.

Qué arregla el casero y qué arregla el inquilino

El casero: «todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido», sin subir la renta por ello (art. 21.1). Por ejemplo, la caldera, la instalación eléctrica o de fontanería, humedades por filtraciones, la cubierta o los cerramientos.
El inquilino: «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda» (art. 21.4), como una bombilla, un grifo que gotea o una persiana con la cinta gastada, y los daños que haya causado él o las personas de su casa (arts. 1.563 y 1.564 del Código Civil).

El límite de la obligación del casero es la destrucción de la vivienda por causa que no le sea imputable (art. 21.1 y art. 28).

Cómo reclamar, paso a paso

Avisa en cuanto lo detectes. El inquilino debe comunicar al casero la necesidad de las reparaciones «en el plazo más breve posible» y dejarle comprobar el estado de la vivienda, por sí mismo o con un técnico (art. 21.3). Un mensaje o un correo con fotos y fecha vale para esto.
Requerimiento por escrito con presupuesto. Si no lo arregla, envíale la carta de arriba con «un presupuesto razonable para su ejecución» (art. 21.5). Pide el presupuesto a una empresa del gremio y guárdalo.
Espera 15 días naturales. Desde que el casero recibe el requerimiento tiene quince días para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o hacer la reparación directamente (art. 21.5).
Haz la obra y descuéntala. Pasado el plazo sin respuesta, o si se niega sin justificación, puedes «ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras». El coste tiene que ser razonable, proporcionado a los daños que afectan a la habitabilidad y salubridad, y estar «acreditado documentalmente»: guarda la factura y los justificantes de pago (art. 21.5).
Comunica el descuento. Al pagar la renta siguiente, envía al casero la factura y el cálculo del descuento, para que quede constancia de que no es un impago.

Si es urgente

Las reparaciones «urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave» (una fuga de agua, un cortocircuito, una cerradura rota) puede hacerlas el inquilino en cualquier momento, avisando antes al casero, y exigirle de inmediato su importe (art. 21.3). No hace falta esperar los 15 días.

Si la obra dura más de 20 días o la vivienda queda inhabitable

Cuando una obra de conservación no puede esperar al final del contrato, el inquilino tiene que soportarla aunque le moleste. Si dura más de veinte días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda de la que no pueda disponer (art. 21.2). Si las obras hacen la vivienda inhabitable, puede elegir entre suspender el contrato (se paran el plazo y el pago de la renta hasta que acaben) o desistir de él, sin indemnización (art. 26).

Si el casero sigue sin arreglar

Que el casero no haga las reparaciones del artículo 21 es causa para que el inquilino resuelva el contrato (art. 27.3.a) y puede reclamarle los daños. Antes de llegar ahí, con la carta, el presupuesto y la factura tienes la prueba para el descuento del artículo 21.5. Si hay conflicto, acude a la oficina de consumo o de vivienda de tu municipio o a un profesional.

En un alquiler de vivienda temporal

En los alquileres temporales (por trabajo, estudios u otra causa justificada, de más de 31 días y hasta 12 meses), el casero también debe conservar la vivienda habitable y hacer incluso las pequeñas reparaciones por el uso. El inquilino se lo comunica, el casero tiene cinco días hábiles para responder y, si no lo hace, el inquilino puede hacer la reparación y exigirle el importe de inmediato o, justificándolo, descontarlo de la renta del mes siguiente (art. 21 bis, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026).

Fuentes

Esta página es informativa y no constituye asesoramiento legal. Si tu caso es especial, consulta con un profesional.

El casero no arregla la vivienda: carta para exigir las reparaciones y descontarlas de la renta

Carta para requerir las reparaciones