Vecino moroso: carta para reclamar las cuotas y qué pasa después

Qué debe el vecino

Pagar los gastos generales según su cuota de participación, incluidas las derramas y el fondo de reserva (art. 9.1.e y 9.1.f). Las cuotas del año en curso y de los tres anteriores son un crédito preferente, y el piso responde de ellas aunque se venda (art. 9.1.e).

Mientras no pague

• No vota en las juntas, aunque puede asistir y hablar, y ni él ni su cuota cuentan para las mayorías, salvo que haya impugnado la deuda en el juzgado o la haya consignado (art. 15.2). La convocatoria debe incluirlo en la lista de morosos (art. 16.2).
• La deuda genera intereses desde el día en que debió pagarse. La junta puede aprobar medidas disuasorias para el tiempo que dure la morosidad, como intereses superiores al legal o la privación temporal de servicios no esenciales (nunca la habitabilidad), sin efecto retroactivo (art. 21.1).

La reclamación judicial: el proceso monitorio

1. La junta aprueba la liquidación de la deuda, y el secretario emite un certificado del acuerdo con el visto bueno del presidente (no hace falta el visto bueno si el secretario es un administrador profesional que no va a intervenir en la reclamación), con el importe y su desglose (art. 21.3).
2. Se notifica la deuda al propietario; si no es posible, se publica en el tablón de anuncios o en un lugar visible de la comunidad al menos 3 días. Esa notificación se presenta con la demanda (art. 21.3). Esta carta sirve para acreditarla si la entregas con acuse de recibo o por burofax.
3. Se presenta la petición de monitorio en el juzgado. Pueden incluirse las cuotas que venzan hasta la notificación y todos los gastos de la reclamación, incluidos los del administrador y los honorarios de abogado y procurador, que pagará el deudor (art. 21.3 y 21.5). Puede demandarse al titular registral para ejecutar sobre el piso (art. 21.2).
4. Si el deudor se opone, la comunidad puede pedir el embargo preventivo de sus bienes sin prestar caución (art. 21.4). La deuda también puede llevarse a mediación o arbitraje (art. 21.6).

Si vende el piso

El comprador responde con el piso de las deudas del año de la compra y de los tres anteriores. El vendedor tiene que declarar en la escritura que está al corriente, o lo que debe, con un certificado de deudas que emite el secretario en 7 días naturales con el visto bueno del presidente, salvo que el comprador le exima (art. 9.1.e). Si el propietario no comunica el cambio de titular, sigue respondiendo de las deudas posteriores junto con el nuevo (art. 9.1.i).

Fuentes

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (texto consolidado), artículos 9, 15.2, 16.2 y 21

Este modelo es orientativo y no constituye asesoramiento legal. Para presentar el monitorio, consulta con un administrador de fincas o un abogado.