Mayorías en la junta de propietarios: calculadora (LPH)

En una comunidad de vecinos casi nada se aprueba por «mayoría» a secas: la Ley de Propiedad Horizontal pide dos mayorías a la vez, la de propietarios y la de cuotas de participación, y según el asunto exige mayoría simple, un tercio, tres quintos o unanimidad. Escribe los votos de tu junta y te decimos si el acuerdo sale, si depende de los ausentes o si no sale, con el artículo que lo dice.

Las dos mayorías

Cada acuerdo necesita, a la vez, un número de propietarios y un porcentaje de cuotas de participación (art. 17 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal). Un bloque con tres vecinos que suman el 60 % de las cuotas no puede imponerse a los otros siete, y siete vecinos con el 40 % tampoco. Por eso la calculadora pide las dos cifras y dibuja las dos barras.

Los propietarios con deudas vencidas que no han impugnado judicialmente ni consignado pueden hablar en la junta pero no votan, y ni ellos ni sus cuotas cuentan para calcular las mayorías (art. 15.2). Se asiste en persona o representado por cualquiera con un escrito firmado (art. 15.1).

Qué mayoría necesita cada acuerdo

Acuerdo	Mayoría	Artículo
Cuentas, presupuesto, nombrar presidente o administrador, obras de conservación y lo que la ley no regula aparte	En primera convocatoria, mayoría de los propietarios y de las cuotas del total; en segunda, mayoría de los asistentes y de sus cuotas	17.7
Obras necesarias para conservar el edificio y obras de accesibilidad universal, o las que pida un propietario para una persona con discapacidad o mayor de 70 años si no superan 12 mensualidades al año una vez descontadas las ayudas	No se votan: la junta solo reparte la derrama	10.1 y 10.2
Quitar barreras arquitectónicas o instalar ascensor, aunque cambie el título o los estatutos	Mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas	17.2
Obras de eficiencia energética o renovables de uso común, y pedir ayudas o préstamos para ellas, si no pasan de 12 mensualidades al año	Mayoría simple de propietarios y de cuotas	17.2
Infraestructuras de telecomunicaciones, renovables (aerotermia, geotermia) o nuevos suministros energéticos colectivos	Un tercio de los propietarios con un tercio de las cuotas; quien no votó a favor no paga	17.1
Portería, conserjería o vigilancia; alquilar zonas comunes sin uso; equipos de eficiencia energética o hídrica	Tres quintos del total de propietarios con tres quintos de las cuotas	17.3
Mejoras no necesarias; dividir o unir pisos; nuevas plantas; cerrar terrazas; alterar la estructura o las cosas comunes	Tres quintos del total con tres quintos de las cuotas (si la mejora pasa de 3 mensualidades, quien votó en contra no paga)	17.4
Prohibir, limitar o condicionar los pisos turísticos, o subirles la cuota hasta un 20 %	Tres quintos del total con tres quintos de las cuotas; sin efecto retroactivo	17.12
Punto de recarga de coche eléctrico en una plaza de garaje individual	Solo comunicarlo antes; lo paga quien lo instala	17.5
Cualquier otro cambio del título constitutivo o de los estatutos	Unanimidad de todos los propietarios y de todas las cuotas	17.6

El voto de los ausentes

En los acuerdos que se cuentan sobre el total de la comunidad, los propietarios ausentes que fueron citados correctamente cuentan como votos a favor si, una vez que se les notifica el acuerdo, no se oponen en 30 días naturales por un medio que deje constancia (art. 17.8). Es el «voto presunto»: por eso la calculadora dice «todavía no» cuando los presentes no llegan pero los ausentes podrían completar la mayoría, y prepara la carta para notificárselo. No se aplica cuando el coste no puede repercutirse a quien no votó a favor (un tercio del art. 17.1) ni cuando la obra es para aprovechamiento privativo, ni a la mayoría simple del art. 17.7, que se resuelve en segunda convocatoria.

La notificación se hace en el domicilio que el propietario comunicó a la comunidad o, si no lo hizo, en su piso; si es imposible, en el tablón de anuncios con una diligencia firmada por el secretario con el visto bueno del presidente, y surte efecto a los 3 días naturales (art. 9.1.h).

Después de la junta

El acta recoge la fecha, el lugar, quién convocó, si fue en primera o segunda convocatoria, los asistentes y representados con sus cuotas, el orden del día y los acuerdos con los votos a favor y en contra y sus cuotas cuando eso importe para la validez (art. 19.2). La firman el presidente y el secretario al terminar o en los 10 días naturales siguientes, y desde entonces los acuerdos se ejecutan (art. 19.3). Los acuerdos válidos obligan a todos (art. 17.9).

Pueden impugnar ante el juez quienes votaron en contra haciéndolo constar, los ausentes y los que fueron privados del voto indebidamente, si están al corriente de pago: en 3 meses desde el acuerdo, o en un año si es contrario a la ley o a los estatutos; para los ausentes el plazo cuenta desde que se les notifica (art. 18). Impugnar no suspende el acuerdo salvo que el juez lo decida.

Obras que no se votan

Las obras de conservación, seguridad y habitabilidad del edificio y las de accesibilidad universal son obligatorias sin acuerdo de la junta. También lo son las que pida el propietario de una vivienda o local donde viva, trabaje o preste servicios voluntarios una persona con discapacidad o mayor de 70 años, si su coste repercutido al año, descontadas las ayudas públicas, no pasa de 12 mensualidades de gastos comunes; si las ayudas llegan al 70 % del coste, la obra es obligatoria sin ese límite, y la comunidad está obligada a pedir las ayudas disponibles (art. 10.1.b, redactado por la Ley 4/2026, de 1 de octubre, en vigor desde el 23 de octubre de 2026). La junta solo decide cómo se reparte y se paga la derrama (art. 10.2): usa el reparto por coeficientes.

Fuentes

Esta calculadora es orientativa y no constituye asesoramiento legal. Los estatutos de tu comunidad pueden fijar reglas propias en lo que la ley permite; si el acuerdo es importante, consulta con un profesional.

¿Sale el acuerdo? Calculadora de mayorías de la junta de propietarios

Comprueba la votación