Fianza del alquiler: cuánto es y cuándo se devuelve

Al firmar un alquiler, la ley obliga a entregar una fianza en dinero. Cuánto es, qué otras garantías se pueden pedir, quién la guarda y cuándo hay que devolverla está en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Cuánto es la fianza?

Vivienda: una mensualidad de renta.
Local u otro uso distinto de vivienda: dos mensualidades.

Es obligatoria y en metálico (art. 36.1). Solo están exentas las administraciones públicas y algunos organismos cuando pagan la renta con su presupuesto (art. 36.6).

Garantías adicionales: dos mensualidades como máximo

Además de la fianza, se puede pactar otra garantía, como un depósito o un aval. En los alquileres de vivienda de hasta cinco años, o de hasta siete si el casero es una empresa, esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta (art. 36.5). Por ejemplo, con una renta de 800 euros: 800 de fianza y, como mucho, 1.600 más de garantía adicional.

Desde el 8 de octubre de 2026, «en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas», y en los alquileres de vivienda temporal la garantía adicional no puede pasar de una mensualidad (art. 36.5, redactado por el Real Decreto-ley 29/2026).

¿Se actualiza?

Durante los primeros cinco años (siete si el casero es una empresa) no se actualiza. En cada prórroga posterior, el casero puede pedir que aumente, o el inquilino que disminuya, hasta igualar una mensualidad de la renta de ese momento (art. 36.2). Si el contrato se pactó por más tiempo, se aplica lo acordado y, si no se acordó nada, la misma regla que para actualizar la renta (art. 36.3).

¿Quién guarda la fianza?

Las comunidades autónomas pueden obligar al casero a depositarla, sin intereses, en un organismo autonómico hasta que acabe el contrato (disposición adicional tercera). Muchas lo hacen, con plazos y formularios propios: consulta el organismo de vivienda de tu comunidad.

¿Cuándo se devuelve?

Al acabar el contrato, el casero puede descontar lo que se le deba, por ejemplo rentas pendientes o daños, y tiene que devolver el resto. Si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin devolver ese saldo, empieza a deber también el interés legal del dinero (art. 36.4).

Desde el 8 de octubre de 2026, al terminar el contrato las dos partes tienen que firmar un «documento de finalización del arrendamiento» con el estado de la vivienda al entregarla. Si no se firma, o no refleja ningún desperfecto, se presume que la vivienda se entregó en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 36.7, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026). Es la mejor protección del inquilino para recuperar la fianza: si el casero no quiere firmarlo, deja constancia por escrito de que lo pediste.

Para no tener problemas

Haz fotos o un inventario del estado de la vivienda al entrar y al salir, con fecha.
Al salir, firma con el casero el documento de finalización con el estado de la vivienda (art. 36.7) y quédate una copia.
Entrega las llaves dejando constancia de la fecha: desde ese día cuenta el mes.
Pide por escrito la devolución si no llega, indicando tu cuenta bancaria.

Fuentes

Esta página es informativa y no constituye asesoramiento legal. Si tu caso es especial, consulta con un profesional.