Indemnización al inquilino si el casero no renueva el alquiler (desde el 15 de noviembre de 2026)

Cuándo hay indemnización

Cumplidos los 5 años de contrato (7 si el casero es persona jurídica), o cualquiera de sus prórrogas, el casero solo puede impedir la prórroga avisando con 6 meses de antelación. Si lo hace, «vendrá obligado a indemnizar al arrendatario» (art. 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, redactado por el Real Decreto-ley 28/2026). Se aplica a los contratos vigentes el 15 de noviembre de 2026 para los vencimientos posteriores a esa fecha; los contratos que ese día ya estén en la prórroga tácita antigua (por años, hasta 3) la agotan con las reglas anteriores y después pasan a las nuevas (disposición transitoria única).

Cuánto es

La mayor de estas dos cantidades (art. 10.1):

• 12 mensualidades, calculadas con el valor superior del rango que corresponda a la vivienda en el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda.
• Una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda, con el mismo valor. Los periodos de menos de un año se prorratean por meses, y los de menos de un mes, por días.

Si la vivienda no tiene un valor individualizado en ese sistema, las dos cantidades se calculan con la renta mensual vigente en la fecha del aviso de no renovar. La calculadora usa la renta cuando no escribes el valor del índice.

Cuándo se cobra

Al entregar la vivienda (art. 10.1). Hay dos excepciones: si el casero alega que necesita la vivienda para él o su familia (letra a del art. 10.2) y pasados 3 meses desde la entrega nadie la ocupa, la indemnización es exigible desde ese momento; y si el inquilino pide una prórroga extraordinaria y se aplica, el cobro se aplaza hasta que termine esa prórroga. Si venden la vivienda, la indemnización la debe el comprador que pasa a ser casero.

Cuándo no hay indemnización

El casero no indemniza en estos casos, que debe hacer constar «de forma expresa, detallada y por escrito» en el aviso de no renovar (art. 10.2):

• Si es una persona física y necesita la vivienda como vivienda permanente para él, para familiares hasta el segundo grado o para su cónyuge tras una separación, divorcio o nulidad. Si en 3 meses no la ocupan, hay indemnización.
• Si el inquilino no ha vivido en la vivienda más de 6 de los últimos 12 meses, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares) o que sigan viviendo allí su cónyuge o hijos dependientes.
• Si el inquilino tiene otra vivienda apta en el mismo municipio, en propiedad o con un derecho de uso, y puede ocuparla.
• Si firman un nuevo contrato de alquiler de vivienda habitual.
• Si el inquilino rechaza una oferta de contrato nuevo sobre la misma vivienda, hecha dentro del plazo de preaviso, de al menos 5 años (7 si el casero es empresa) y con la renta ajustada a las reglas del art. 17.6, aunque la vivienda no esté en zona tensionada.

Tampoco hay indemnización si el inquilino podía pedir una prórroga legal de aceptación obligatoria para el casero y no la pidió (si la pide, el cobro se aplaza hasta su fin), ni por los avisos de no renovar hechos válidamente antes del 7 de octubre de 2026 (disposición transitoria única).

¿Puedo quedarme en vez de cobrar?

Si nadie avisa a tiempo, el contrato se prorroga 5 años más (7 si el casero es empresa), y así sucesivamente. Si el casero avisa, puedes pedir la prórroga extraordinaria de 2 años del Real Decreto-ley 29/2026 si tu contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028 y estás al corriente de pago; la indemnización se cobraría al acabar esa prórroga. Las fechas exactas de tu contrato y de los avisos están en la calculadora de la duración del alquiler.

Fuentes

• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20822), artículo único (nuevo artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), disposición transitoria única y disposición final segunda
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado), artículos 9, 10 y 17
• Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)

Esta calculadora es orientativa y no constituye asesoramiento legal. Si tu caso es especial, consulta con un profesional.