Decreto de vivienda 2026: resumen de los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026
Actualizado el . Revisado con los textos publicados en el BOE del 8 de octubre de 2026.
El BOE núm. 249, del 8 de octubre de 2026, publica dos reales decretos-leyes de vivienda aprobados el día anterior. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre: prórroga de los alquileres de hasta 2 años, subidas limitadas al 2 % y cambios en gastos, fianza y reparaciones. El Real Decreto-ley 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre: prórroga tácita de 5 años e indemnización si el casero no renueva. Este es el resumen, con el artículo de cada medida.
Pendiente de convalidación. Un real decreto-ley se aplica desde su entrada en vigor, pero el Congreso tiene que votarlo en los 30 días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución). El decreto de septiembre con medidas parecidas (Real Decreto-ley 26/2026) no se convalidó y su derogación se publicó el 2 de octubre. Si pasa lo mismo con estos, actualizaremos esta página.
Resumen en un minuto: qué cambia en el alquiler y desde cuándo
| Medida | Desde | Norma |
|---|---|---|
| Prórroga extraordinaria de hasta 2 años si el contrato termina antes del 31/12/2028 y el inquilino está al corriente de pago | 8/10/2026 | DF 5.ª RDL 29/2026 |
| Subida anual de la renta, máximo un 2 % si no hay nuevo pacto, hasta el 31/12/2027 (0 % si la renta supera el índice de referencia) | 8/10/2026 | DF 6.ª RDL 29/2026 |
| El IRAV limita la actualización de todos los contratos, también los anteriores a 2023; si el contrato no dice el índice, se usa el IRAV | 8/10/2026 | Art. 18.1 LAU y DT 4.ª Ley 12/2023 |
| Agencia y formalización, siempre a cargo del casero; el IBI y demás tributos no se pueden imponer al inquilino | 8/10/2026 | Art. 20 LAU |
| No se puede exigir seguro de impago; al terminar, documento firmado con el estado de la vivienda | 8/10/2026 | Art. 36.5 y 36.7 LAU |
| Reparaciones: si el casero no responde en 15 días, el inquilino puede hacerlas y descontarlas de la renta | 8/10/2026 | Art. 21.5 LAU |
| Alquiler de vivienda temporal: de 31 días a 12 meses y con causa escrita; sin ella, es alquiler de vivienda habitual | 8/10/2026 | Arts. 7.2 y 9 bis LAU |
| Venta de la vivienda alquilada junto con otras: el inquilino conserva el tanteo y el retracto y hay que decirle el precio de su vivienda | 8/10/2026 | Art. 25 LAU |
| Prórroga tácita de 5 años (7 si el casero es una empresa) y aviso del casero con 6 meses | 15/11/2026 | Art. 10.1 LAU (RDL 28/2026) |
| Indemnización si el casero no renueva sin causa: 12 mensualidades o una por año vivido, la mayor | 15/11/2026 | Art. 10.1 y 10.2 LAU (RDL 28/2026) |
«LAU» es la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos; los artículos citados son los de su redacción nueva, dada por el artículo 3 del Real Decreto-ley 29/2026 o por el artículo único del Real Decreto-ley 28/2026.
Si eres inquilino
- Si tu contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028, estás al corriente de pago y lo has estado los ocho meses anteriores, puedes pedir hasta dos años más en las mismas condiciones. Modelo de solicitud.
- Si te toca la actualización anual hasta finales de 2027 y no pactáis otra cosa, la subida no puede pasar del 2 % ni del IRAV. Calcula la tuya.
- No pueden cobrarte la agencia, obligarte a contratar un seguro de impago ni imponerte el IBI en un contrato nuevo.
- Si el casero no arregla algo que afecta a la habitabilidad, puedes requerírselo con presupuesto. Carta para exigir reparaciones.
- Desde el 15 de noviembre, si el casero no renueva tu contrato sin una causa legal, te debe una indemnización. Calcúlala.
Si eres casero
- Tienes que aceptar la prórroga extraordinaria de 2 años si el inquilino la pide y cumple los requisitos, salvo pacto distinto, contrato nuevo o necesidad de la vivienda comunicada como dice el art. 9.3 LAU (DF 5.ª RDL 29/2026).
- Hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo acuerdo con el inquilino, la renta no puede subir más del 2 % al año (DF 6.ª).
- No puedes repercutir los gastos de gestión inmobiliaria ni de formalización, ni imponer los tributos de la vivienda; la comunidad, solo con pacto escrito y su importe anual (art. 20 LAU).
- Desde el 15 de noviembre, para no renovar un contrato que cumple 5 años (7 si eres empresa) tienes que avisar con 6 meses de antelación y, salvo las causas del art. 10.2, indemnizar al inquilino (RDL 28/2026).
- Los anuncios de alquiler deben incluir, cuando proceda, el índice de referencia del precio en zona tensionada, el límite de renta aplicable y tu condición de gran tenedor (art. 20 RDL 29/2026).
Otras medidas del Real Decreto-ley 29/2026
- Compras especulativas: hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades que compran inmuebles o carteras de hipotecas impagadas muy por debajo de su valor y las personas jurídicas grandes tenedoras tienen limitada la compra de viviendas gratis o por menos del 70 % de su valor de mercado, con excepciones como su destino a alquiler asequible o social (art. 1).
- Desahucios: hasta el 31 de diciembre de 2030, el tribunal suspende los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional en los casos y con las compensaciones que prevé la norma; no prevalece la vulnerabilidad del inquilino, por ejemplo, cuando el casero es una persona física con dos viviendas o menos (art. 2).
- Gran tenedor: quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² residenciales, sin contar garajes ni trasteros; las comunidades autónomas pueden bajarlo a cinco en zonas tensionadas (art. 4.Uno, que modifica el art. 3.k de la Ley 12/2023).
- IVA de los alquileres cortos: desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas de 30 noches o menos a un mismo inquilino deja de estar exento, salvo en la vivienda donde vive el propio casero (art. 7).
- Impuestos locales: regula el recargo del IBI de las viviendas desocupadas con carácter permanente y de los alojamientos turísticos (art. 8) y fija nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal desde el 1 de diciembre de 2026 (art. 10).
- Vivienda asequible: la que, con todos sus gastos, no supera el 30 % de la renta mediana de los hogares del municipio (art. 14).
- Línea TU CASA: préstamos del Estado, gestionados por el ICO, al 0 % y sin comisiones para la primera vivienda habitual, de hasta el 20 % de su valor con un máximo de 50.000 euros; las condiciones concretas las fijará un acuerdo del Consejo de Ministros (art. 19).
¿Qué pasó con el decreto de septiembre?
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, con la prórroga de 2 años y el tope del 2 %, estuvo en vigor el 1 y el 2 de octubre. El Congreso no lo convalidó y su derogación se publicó en el BOE el 2 de octubre (BOE-A-2026-20526). Las solicitudes de prórroga hechas con el Real Decreto-ley 8/2026, de marzo, siguen valiendo sin repetirlas (disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 29/2026).
Fuentes
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE-A-2026-20823)
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE-A-2026-20822)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado)
- Constitución Española, artículo 86
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